Инвестиции в недвижимость на Пхукете: доходность от аренды, затраты и реальные доходы

Каждая брошюра на Пхукете указывает валовую доходность. Почти ни одна из них не показывает, что остается после вычета управленческих сборов, сборов за общие площади, периодов простоя и налогов. Этот гид выполняет вычитания. Он проходит через рабочий пример валовой и чистой доходности, все затраты на покупку и выход, с которыми столкнется иностранный покупатель, и вопросы, которые нужно задать перед подписанием контракта на аренду.

Является ли недвижимость на Пхукете хорошей инвестицией в 2026 году

Честный ответ: это зависит от того, в каком сегменте вы покупаете. Провинция Пхукет зафиксировала наибольший рост стоимости передачи недвижимости среди всех провинций Таиланда в начале 2026 года, что в значительной степени обусловлено спросом на люксовую недвижимость, в то время как сегмент массового рынка кондоминиумов испытывает реальный избыток непроданных объектов из проектов, запущенных за последние два года.

Это разделение имеет значение. Покупатели, стремящиеся купить самую дешевую студию на переполненном запуске, конкурируют с тысячами аналогичных непроданных единиц. Покупатели в сегменте с низкой плотностью, на берегу моря, с брендовыми объектами с ограниченным сопоставимым предложением конкурируют в гораздо более узком пуле. Gardens of Eden находится во второй категории: закрытое сообщество в 50 метрах от пляжа Банг Тао, состоящее из Eden, Park и Lake Residences, с добавлением коллекции бренда Etro Residences Phuket, разработанной в партнерстве с ETRO группы LVMH.

Для более широкого взгляда на то, как Пхукет сравнивается с другими региональными рынками перед вложением капитала, смотрите наше сравнение Пхукета и Бали.

Валовая и чистая доходность от аренды на Пхукете

Валовая доходность — это просто годовая аренда, деленная на цену покупки. Это число, с которым начинается каждая листинг, и на западном побережье Пхукета оно может выглядеть действительно сильным; 7% до 9% валовой на хорошо расположенных, профессионально управляемых однокомнатных кондоминиумах является реалистичным ориентиром на 2026 год для коридора Банг Тао.

Чистая доходность — это то, что фактически доходит до владельца после вычитания всех постоянных затрат. Пример ниже использует единицу стоимостью 12,000,000 THB с валовой доходностью 8%, чтобы показать, откуда берется этот разрыв.

Цена покупки (иллюстративно): 12,000,000 THB

Годовой валовой доход от аренды (валовая доходность 8%)

• 100% валовой аренды

• 960,000 THB

Вычеты

• Управленческий сбор: 22% от валовой аренды, (211,200) THB

• Сбор за обслуживание общих площадей (CAM): 7% от валовой аренды, (67,200) THB

• Период простоя и низкий сезон: 8% от валовой аренды, (76,800) THB

• Резерв на обслуживание и мебель: 4% от валовой аренды, (38,400) THB

• Налог на удержание для нерезидентов: 15% от валовой аренды, (144,000) THB

Чистый доход от аренды

• 44% от валовой аренды

• 422,400 THB

• Чистая доходность от аренды на цену покупки: 3.5%

Фигура валовой доходности 8% в брошюре может оказаться ближе к 3.5% чистой, когда все управленческие сборы, CAM, простои, обслуживание и налог на удержание будут применены. Всегда спрашивайте о чистой цифре, а не о валовой.

Это иллюстративная модель, основанная на опубликованных рыночных диапазонах 2026 года, а не гарантированная доходность. Спросите инвестиционную команду Gardens of Eden о конкретных условиях аренды, связанных с единицей, которую вы рассматриваете, прежде чем использовать любую цифру доходности для оправдания покупки.

Каждая затрата, которая снижает вашу доходность от аренды

Семь постоянных затрат находятся между валовой и чистой доходностью. Запланируйте все из них, прежде чем сравнивать проекты только по заголовочной доходности.

• Управленческий сбор: обычно 18% до 25% от валового дохода для профессионально управляемой краткосрочной аренды, меньше для долгосрочной годовой аренды.

• Сбор за обслуживание общих площадей (CAM): ежемесячная плата за квадратный метр для юридического лица, покрывающая общие удобства, бассейны и территории.

• Резервный фонд: единовременный взнос при покупке для долгосрочного капитального резерва здания, а не ежегодная стоимость.

• Резерв на обслуживание и мебель: текущий износ мебели и оборудования внутри единицы, обычно запланированный как процент от аренды.

• Период простоя: спрос в низкий сезон на острове значительно снижается, и ни одна единица не арендуется на 100% заполняемости круглый год.

• Налог на доход: доход от аренды, полученный в Таиланде, облагается налогом независимо от того, где живет владелец.

• Налог на удержание: у нерезидентов обычно удерживается 15% от валового дохода от аренды, который рассматривается как окончательный налог, если не подается налоговая декларация в Таиланде для возврата переплаты.

Затраты на покупку: сбор за передачу, гербовый сбор, специальный бизнес-налог и юридические расходы

Затраты на покупку добавляются к цене единицы и отделены от текущих затрат, указанных выше. Иностранные покупатели платят стандартный сбор за передачу 2% независимо от стоимости недвижимости, поскольку сниженная ставка 0.01% правительства применяется только к покупателям-тайцам.

Сбор за передачу

• Типичная ставка: 2% от оценочной стоимости

• Кто обычно платит: делится 50/50 по соглашению или полностью оплачивается покупателем

Специальный бизнес-налог

• Типичная ставка: 3.3%, если держится менее 5 лет

• Кто обычно платит: продавец, но иногда это может быть согласовано на покупателя

Гербовый сбор

• Типичная ставка: 0.5%, только если специальный бизнес-налог не применяется

• Кто обычно платит: продавец

Юридические и проверочные сборы

• Типичная ставка: примерно 1% до 1.5% от цены

• Кто обычно платит: покупатель

Резервный фонд (единовременно)

• Типичная ставка: устанавливается юридическим лицом, оплачивается один раз

• Кто обычно платит: покупатель, при передаче

Гербовый сбор и специальный бизнес-налог никогда не взимаются одновременно по одной и той же сделке. Средства также должны быть переведены из-за границы в иностранной валюте, что является тем, как принимающий тайский банк выдает форму валютной сделки (FET), необходимую земельному офису для регистрации кондоминиума, принадлежащего иностранцам.

Иностранное право собственности на землю ограничено согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979): площадь, принадлежащая иностранцам, в любом одном здании не может превышать 49% от общей продаваемой площади. Попросите застройщика подтвердить наличие текущей квоты в письменной форме перед переводом любых средств. Для полного пошагового процесса смотрите наше руководство по покупке недвижимости в Таиланде и наше сравнение аренды и свободного владения, если квота уже заполнена на предпочитаемую вами единицу.

Затраты на выход и реалистичные сроки перепродажи

Продажа вызывает свои собственные налоговые обязательства. Если недвижимость была удержана менее пяти лет, продавец должен уплатить 3.3% специального бизнес-налога от более высокой из оценочной или продажной стоимости. После пяти лет эта ставка снижается до 0.5% гербового сбора. Налог на удержание со стороны продавца рассчитывается прогрессивно и не является просто добавленным фиксированным процентом.

Скорость перепродажи сильно зависит от сегмента. По состоянию на май 2025 года REIC зафиксировал 10,159 непроданных единиц массового рынка кондоминиумов стоимостью примерно 77 миллиардов THB, сосредоточенных в проектах, запущенных за предыдущие два года, что создает реальный избыток, замедляющий перепродажу в этом сегменте. Низкоплотные, прибрежные, брендированные объекты с действительно ограниченным количеством единиц не имеют такого же избытка, но покупатели все равно должны планировать реалистичный срок перепродажи от 6 до 12 месяцев для хорошо оцененной единицы, дольше, если цена установлена выше сопоставимых недавних сделок.

Программы аренды: как они работают и что проверять

Арендный пул позволяет управляющей компании заниматься бронированием, уборкой и обслуживанием гостей в обмен на долю дохода или фиксированную плату, и объединяет доходы от участвующих единиц, чтобы доходы выравнивались по всему зданию, а не зависели от бронирований какой-либо одной единицы.

Перед подписанием контракта на аренду проверьте эти условия:

1. Точная структура сборов, процент доли дохода или фиксированная плата, и рассчитывается ли она на основе валовой или чистой стоимости бронирования.

2. Права использования владельца, сколько ночей в год владелец может оставаться, и уменьшает ли это объединенный доход.

3. Минимальный срок и пункт выхода, период уведомления, необходимый для выхода из программы, и любая пеня за досрочный выход.

4. Права на отчетность и аудит, получает ли владелец детализированные отчеты и может ли запросить аудит объединенного дохода.

5. Ответственность и страхование, кто покрывает ущерб гостям, и применяется ли страхование здания или полис оператора в первую очередь.

Относитесь к любой гарантированной доходности с осторожностью. Гарантии почти всегда включены в саму цену покупки, поэтому пример чистой доходности, приведенный выше, является более надежным инструментом планирования, чем маркетинговая гарантия.

Сезонность и реалистичная заполняемость

Высокий сезон на Пхукете длится примерно с ноября по апрель, когда заполняемость и достигаемые ночные ставки увеличиваются на фоне пиковых международных прибытий. Низкий сезон, примерно с мая по октябрь, наблюдает значительно более слабый спрос и более низкие средние ставки.

Реалистичная годовая модель сочетает оба периода, а не экстраполирует цифры высокого сезона на двенадцать месяцев. Именно поэтому приведенный выше рабочий пример включает отдельные резервы на простои и низкий сезон, а не предполагает полную заполняемость круглый год.

Покупка на этапе строительства против завершенной: риск и структура платежей

Покупки на этапе строительства обычно оплачиваются поэтапно, привязываясь к этапам строительства, что распределяет денежный поток покупателя, но несет риск строительства и доставки до передачи. Завершенные единицы стоят дороже сразу, но полностью устраняют этот риск, поскольку покупатель может осмотреть готовую единицу перед переводом средств.

Eden Residences однокомнатные единицы близки к передаче, ожидается в четвертом квартале 2026 года, что сокращает временной промежуток между покупкой и получением арендного дохода. Для покупателей, специально нацеленных на инвестиционный сегмент однокомнатных и двухкомнатных квартир, Lake Residences находится на более ранней стадии своего строительного цикла, поэтому применяются условия оплаты на этапе строительства и более длительный срок до получения дохода. Проверьте структуру платежей для любой фазы перед тем, как подтвердить график.

Что отличает сильный инвестиционный объект от слабого

• Истинная дефицитность: низкое количество единиц и фиксированная квота в 49% для иностранцев лучше защищают стоимость перепродажи, чем крупный, недифференцированный запуск.

• Доступ к пляжу: близость к песку поддерживает как спрос на аренду, так и цену перепродажи, больше, чем заявленный вид или автобус.

• Прозрачный арендный пул: аудированная отчетность и отсутствие завышенной гарантированной доходности, включенной в цену.

• Достоверная репутация застройщика: завершенные предыдущие фазы, а не только рендеры, снижают риск доставки по фазе, которую вы покупаете.

• Реалистичное моделирование чистой доходности: продавец, который показывает вам чистую цифру, а не только валовую, заслуживает серьезного внимания.

Получите реальные цифры, прежде чем принимать решение

Валовая доходность в брошюре — это маркетинговое число. Цифры, которые действительно определяют, будет ли покупка на Пхукете успешной, — это чистая доходность после сборов и налогов, реальные затраты на покупку и выход, а также условия контракта на аренду. Инвестиционная команда Gardens of Eden может провести вас через конкретную модель чистой доходности, график платежей и условия аренды для Eden, Park, Lake или Etro Residences в зависимости от единицы и бюджета, который вы рассматриваете. Свяжитесь с нами, чтобы запросить текущие цифры, прежде чем сравнивать проекты только по валовой доходности.