Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Пхукете? Правила владения объяснены

Да, иностранцы могут покупать недвижимость на Пхукете, но не в каждой форме. Иностранные покупатели могут полностью владеть квартирой в кондоминиуме по свободной собственности, при условии, что в здании еще есть место в иностранной квоте. Согласно тайскому законодательству, иностранцы не могут напрямую владеть землей, домами или виллами, поэтому такие покупки осуществляются через зарегистрированную аренду, право собственности на здание или правильно структурированную тайскую компанию. Каждый из этих маршрутов законен и широко используется на Пхукете. Какой из них подходит вам, зависит от того, какой тип недвижимости вы хотите, будь то квартира на пляже в Садах Эдема или частная вилла с бассейном дальше вглубь страны.

Этот гид сосредоточен на том, кто может владеть чем и как. Для полного пошагового процесса покупки, от предложения до регистрации в земельном офисе, смотрите наш гид по покупке недвижимости в Таиланде.

Квота на 49% свободной собственности для иностранцев в кондоминиумах

Закон о кондоминиумах Таиланда ограничивает иностранное владение свободной собственностью 49% от общей площади здания, а не 49% от единиц. Оставшиеся 51% должны оставаться в тайском владении. Это одно правило и является причиной, по которой кондоминиумы, в отличие от других типов недвижимости в Таиланде, позволяют иностранцу держать свидетельство о праве собственности на свое имя.

На практике квота отслеживается по площади, а не по количеству единиц, поэтому одна большая пентхаус может использовать столько же квоты, сколько несколько маленьких единиц вместе. Прежде чем подписывать что-либо, попросите застройщика или юридическое лицо здания предоставить письменное, датированное подтверждение того, сколько иностранной квоты осталось. Как только квота здания заполнена, дальнейшие регистрации свободной собственности не могут быть проведены в земельном офисе, независимо от цены или времени.

Спрос на свободные объекты недвижимости на Пхукете продолжает расти. Иностранные покупатели передали 1,190 квартир на Пхукете в 2025 году, согласно данным Центра информации о недвижимости (REIC), опубликованным Khaosod English, а поглощение иностранных квартир на Пхукете растет примерно на 10% в год согласно отдельному отчету The Nation Thailand. Этот стабильный спрос — одна из причин, по которой распределение свободной собственности в хорошо расположенных проектах Банг Тао, как правило, заполняется за годы до завершения проекта.

На Пхукете было зарегистрировано 1,190 иностранных передач квартир в 2025 году, что является одним из самых высоких показателей в стране за пределами Бангкока и Чонбури.

Почему иностранцы не могут напрямую владеть землей и что это означает

Закон о земле Таиланда резервирует право собственности на землю для тайских граждан и зарегистрированных тайских компаний. Это правило применяется независимо от цены, национальности или брака с тайским гражданином, и оно не изменилось. Иностранный покупатель, который хочет виллу, таунхаус или любой отдельно стоящий дом, не может держать землю под ним на свое имя.

Это не исключает владение виллой. Это означает, что структура сделки должна отделять землю от здания или заменять свидетельство о праве собственности зарегистрированной арендой. Банг Тао и более широкий район Лагуны имеют десятилетия опыта иностранных покупателей, использующих эти структуры без инцидентов, при условии, что документы правильно зарегистрированы в земельном офисе, а не оставлены как неформальное побочное соглашение.

Доступные маршруты для иностранных покупателей

Четыре структуры охватывают почти каждую иностранную покупку на Пхукете, каждая из которых имеет разный баланс безопасности, стоимости и гибкости.

Свободная собственность на кондоминиум

• Что вы владеете: полное свидетельство на ваше имя (Чанот)

• Типичный срок: без ограничения по времени

• Лучше всего для: покупателей, которые хотят свидетельство о праве собственности в рамках иностранной квоты

Зарегистрированная аренда

• Что вы владеете: право на использование на срок аренды

• Типичный срок: 30 лет, продлеваемый по контракту

• Лучше всего для: вилл и другой недвижимости на земле

Суперфиций / право на здание

• Что вы владеете: право собственности на структуру, отдельно от земли

• Типичный срок: до 30 лет, продлеваемый

• Лучше всего для: разделения права собственности на здание от арендуемого участка

Структура тайской компании

• Что вы владеете: земля, принадлежащая компании с тайским большинством

• Типичный срок: без фиксированного срока

• Лучше всего для: только сложных случаев с настоящими тайскими акционерами

Владение свободной собственностью на кондоминиум является самым чистым из четырех, поэтому это является стандартной рекомендацией для большинства покупателей, которым не нужна отдельно стоящая вилла. Для полного анализа того, как свободная и арендная собственность сравниваются по стоимости, наследованию и перепродаже, смотрите наше сравнение аренды и свободной собственности для покупателей на Пхукете. И если вы взвешиваете эту покупку по сравнению с доходами от аренды, наш гид по инвестициям на Пхукете предоставляет данные о доходности и перепродаже в сегменте на пляже.

Перевод средств в Таиланд и форма валютной сделки

Регистрация свободной собственности имеет одно непереговорное финансовое требование. Средства для покупки должны быть переведены в Таиланд из-за границы в иностранной валюте, а не поступать с тайского банковского счета или выплачиваться наличными на месте. Когда средства поступают в Таиланд, принимающий банк выдает форму валютной сделки (FET), подтверждающую цель перевода. Регулирование валютного контроля Банка Таиланда регулирует эти правила перевода, и FET — это именно то, что земельный офис запрашивает на встрече по регистрации, наряду с вашим паспортом и подписанным соглашением о купле-продаже.

Получите форму FET правильно с первого раза. Она должна содержать имя правильного покупателя, указывать цель как покупку квартиры и соответствовать сумме в контракте. Несоответствия здесь являются одной из самых распространенных причин задержек регистрации свободной собственности в последний момент.

Распространенные ошибки и структуры, которых следует избегать

Несколько избегаемых ошибок составляют большинство споров, с которыми сталкиваются иностранные покупатели на Пхукете.

• Номинальные акционеры. Использование тайского имени на бумаге без реального участия в покупке компании является незаконным, и это именно тот шаблон, который земельный департамент активно проверяет.

• Предположение, что реформа уже принята. Предложения о повышении квоты до 49% обсуждаются уже много лет. На 2026 год предел не изменился, независимо от того, что может подразумевать агент по продажам.

• Использование юриста продавца. Юрист, рекомендованный застройщиком, работает в интересах продавца, а не ваших. Наймите своего.

• Пропуск проверки прав собственности на объекты, находящиеся на стадии строительства. Подтвердите лицензию застройщика и зарегистрированное право собственности на проект перед внесением любого депозита.

• Финансирование покупки с тайского счета. Деньги, которые никогда не покидали Таиланд, не могут сгенерировать действительную форму FET, что может полностью заблокировать регистрацию свободной собственности.

Дает ли покупка недвижимости визу?

Нет, не автоматически. Владение недвижимостью на Пхукете, будь то свободная или арендная собственность, само по себе не дает визу или вид на жительство. Основной маршрут длительного пребывания, связанный с инвестициями в Таиланде, — это виза для долгосрочных резидентов (LTR) от Совета по инвестициям, которая может признать квалифицированные инвестиции в тайскую недвижимость как часть своего порога активов. Тем не менее, виза выдается отдельно от покупки недвижимости и следует своему собственному процессу подачи через BOI, а не через земельный офис.

Это один из самых запутанных моментов среди покупателей, впервые исследующих Пхукет, и стоит четко сказать: покупка квартиры обеспечивает право собственности. Это не дает, само по себе, права оставаться в Таиланде.

Что проверить перед тем, как принять решение

1. Получите письменное, датированное подтверждение оставшейся иностранной квоты от застройщика или юридического лица здания.

2. Подтвердите, что свидетельство является полным Чанотом, а не документом Нор Сор 3 или 3 Гор, которые не могут быть зарегистрированы как кондоминиум.

3. Нанимайте независимого юриста, которого вы назначили сами, а не рекомендованного продавцом.

4. Проверьте срок аренды или суперфиций и любые условия продления в самом контракте, а не только в рекламных материалах.

5. Заранее организуйте перевод средств из-за границы, чтобы форма FET была готова до даты регистрации.

Сады Эдема расположены в районе Банг Тао и Лагуны на Пхукете, всего в 50 метрах от пляжа, с единицами свободной собственности в Eden Residences, доступными в рамках иностранной квоты здания. Если вы взвешиваете покупку на Пхукете по сравнению с этими маршрутами владения, наша команда может подтвердить, какие единицы все еще имеют распределение свободной собственности и помочь вам с документами, от формы FET до регистрации в земельном офисе. Узнайте о наличии единиц в Eden Residences.